この記事を読むことで分かるメリットと結論

まず結論から。借金問題と不動産（自宅）を同時に抱えたとき、最善の解決策は一人ひとり違います。この記事を読むと、任意売却、競売、自己破産、個人再生それぞれの特徴がわかり、自分の状況に合った選択が見えてきます。さらに「どう動くか」の具体手順、必要書類、専門家の選び方、税務上の注意点、居住の扱い（住み続けられるかどうか）まで実務的に理解できます。

得られるメリット:
- 自分のケースでどの選択肢が現実的か判断できる
- 任意売却で競売を回避する実務フローが分かる
- 弁護士・司法書士・不動産会社・法テラスの使い方がわかる
- 税金や費用を見積もって、手元に残る金額や期間を予想できる

私の経験上、早めに動いて専門家と相談する人ほど選択肢が増え、生活のダメージが小さく済みます。悩んで先延ばしにすると「選べる道」が狭まる――これは現場でよく見てきた事実です。

債務整理と不動産売却 — まず何をすべきか（債務整理の方法・費用シミュレーション付き）

「借金が増えて家を手放すか悩んでいる」「家を売ったほうが債務整理で有利になるの？」──そんな検索でここに来た方に向けて、現実的で実行しやすい選択肢を整理します。最後に「無料で弁護士に相談する流れ」もわかりやすくまとめています。まずは結論を簡単に示します。

- 家を残す可能性がある：個人再生（住宅ローン特則） → 住宅を維持しながら他の借金を圧縮できる場合あり
- 早めに売却して債務を減らす選択肢：不動産売却 → 売却益で債務を圧縮できれば、その後の手続きが楽になる
- 売却しても債務が残る／資産を整理したい：自己破産 → 資産（一定の免責対象以外）は処分される

以下で各手続きの特徴、費用シミュレーション、選び方を具体的に説明します。

債務整理の主な方法と「不動産売却」がどう関わるか

1. 任意整理（弁護士・司法書士が債権者と交渉）
- 特徴：裁判を使わず利息カットや分割交渉で返済計画を立てる。返済能力がある場合に向く。
- 不動産との関係：住宅ローンは対象外にすることが多く、住宅を残して借金（カードローン等）だけ整理するケースが多い。
- 向く人：収入が安定しており住宅は残したい人。

2. 個人再生（民事再生、住宅ローン特則あり）
- 特徴：裁判所の手続きで、主に「無担保債権」を大幅に減額できる。住宅ローン特則を使えば住宅を残しつつ他の借金を圧縮可能。
- 不動産との関係：住宅ローン特則を使うと住宅ローンは別で支払い続け、他の借金だけ再生計画で圧縮。逆に住宅を売却してその資金で債務弁済する選択肢もある。
- 向く人：住宅をどうしても残したい、もしくは残す価値がある場合。

3. 自己破産（免責による債務の原則免除）
- 特徴：免責が認められれば多くの債務が免除される。裁判所が管財人を付けて資産を処分する必要があるケースもある。
- 不動産との関係：資産（住宅含む）に処分可能価値があれば原則処分される。居住継続が認められるケースは限定的。
- 向く人：返済能力が無く家計を立て直したい人。

補足：不動産売却を先にやるか後にやるかは重要です。売却益で債務を一括返済できれば手続き不要になりますが、売却しても残る債務が多い場合は債務整理が必要です。売却してから債務整理すると、手続きで不利になる場合もあるため、弁護士と相談しながら進めるのが安全です。

費用シミュレーション（具体例でイメージ）

以下はあくまで目安（事例を単純化）。地域や物件、弁護士・不動産会社によって差が出ます。必ず相談で見積りを取ってください。

前提ケース（例）
- 所有不動産：築20年・都内近郊の戸建て（査定上の市場価格：3,000万円）
- 住宅ローン残債：2,400万円
- その他借金（消費者金融・カード等、無担保）：800万円
- 毎月の手取り収入：30万円

パターンA：不動産を売却して借金を一括返済
- 売却価格（想定）：3,000万円
- 売却にかかる費用（目安）
- 仲介手数料：おおむね売買価格の3%＋6万円（税別の扱いあり） → 約96万円
- 抵当権抹消や登記費用、引越し費用、リフォーム費用など合計で100〜200万円の余裕を見ておく
- 手取り概算：3,000万円 − 2,400万円（ローン） − 100万円（仲介手数料概算） − 150万円（諸費用） = 約350万円（残債の返済に充てる）
- 結果：無担保債務800万円に対して手元に約350万円しか残らない → 残り約450万円が残るため、残債に対して債務整理（任意整理や個人再生など）が必要。

パターンB：不動産は手放さず、個人再生（住宅ローン特則）を選ぶ
- 個人再生で無担保債務800万円が再生後200万円程度に圧縮される（再生後の返済額はケースで異なる。3分の1程度が一例）。
- 住宅ローンは別で支払い続けるため、住み続けられる。
- 弁護士費用（目安）：個人再生は30万〜60万円程度が業界の目安（事務処理費用や成功報酬含む場合が多いが事務所で差あり）。
- 裁判所費用や再生委員費用など別途数万円〜十数万円必要なことがある。
- 結果：住宅を保持しつつ月々の返済負担が軽くなる可能性がある。

パターンC：自己破産を選ぶ（住宅に処分価値がある場合）
- 弁護士費用（目安）：20万〜40万円程度（同様に事務所差あり）
- 家が処分され、売却代で債権者に配分される（ただし一定の生活必需品などは手元に残る）。
- 売却代でほとんどの債務が清算されるケースもあるが、住宅ローンがある場合は除外されないため結果はケースバイケース。

注意点
- 売却に伴う税金、譲渡所得税や住宅ローンの一括返済ペナルティ（金融機関によっては事前返済手数料）が発生する場合があるため事前確認が必要です。
- 上記金額は事例であり、実際は見積りを取得してください。

競合サービス（債務整理業者・任意交渉業者等）との違いと選び方

選ぶ相手：弁護士（または認定司法書士） vs 一般の債務整理代行業者
- 法的代理権：
- 弁護士：裁判所での手続や破産・再生申立、訴訟対応までフルで代理可能。
- 一般業者：債権者との任意交渉は行えることがあるが、法的手続き（破産申立等）はできない場合が多い。
- 信頼性・説明義務：
- 弁護士は守秘義務と法律上の説明義務があり、書面での費用説明や手続きのメリット・デメリットを明確に提示することが期待できます。
- コスト：
- 一般業者は広告で安価に見えることがありますが、結局必要な法的手続きに移行すると弁護士費用が別途発生する可能性があります。
- 緊急対応力：
- 裁判所対応や債権者訴訟への対応が必要な場合は、弁護士が迅速に対応できます。

選び方のポイント（なぜ弁護士が推奨されるか）
- 不動産が絡むケースは法律上の判断が複雑になりやすく、住宅ローン特則や抵当権処理など専門的な手続きが必要になることが多い。
- 将来の生活（住宅を残すかどうか）を左右するため、法的知見と交渉力を持つ弁護士に相談するメリットが大きい。
- 料金体系が明確で、成功報酬や追加費用の説明がある事務所を選ぶと安心。

なお、司法書士でも一定の金額以下の訴訟や簡易な手続きは対応可能ですが、事案の複雑さや不動産の有無によっては弁護士が適切な場合が多いです。相談時に対応可能範囲を必ず確認してください。

弁護士無料相談をおすすめする理由（ここでは無料相談を推奨します）

- 個別の数字（ローン残高、査定価格、生活収支）で最適解が変わるため、一般論だけでは判断できない。
- 不動産売却のタイミングや税・費用面の見積り、裁判所手続きの見通しは専門家の見立てが必要。
- 「売れば済む」ケースと「売らない方が得」なケースが混在するため、状況を整理してリスクを最小化する判断が重要。

※ここでは無料相談（初回無料の弁護士相談など）を利用して手元の書類を見せ、具体的な提案を受ける流れをおすすめします。

無料相談（弁護士）を活用する流れ — 準備と当日のチェックリスト

準備する書類（可能な範囲で）
- 借入先一覧（残高・利率・毎月の返済額）
- 住宅ローン契約書（残債証明または返済予定表）
- 不動産の登記簿謄本（登記情報）や固定資産税の納税通知書
- 売買査定がある場合は査定書
- 給与明細（直近数か月）や源泉徴収票
- 家計の収支がわかる資料（光熱費や保険等）

相談時に聞くべきこと（要チェック）
- 私のケースで「住宅を残す」「売る」「破産する」どれが現実的か
- 予想される費用（弁護士費用、裁判所費用、不動産売却費用）の見積り
- 手続きにかかる期間と生活影響（職業制限・資格制限など）
- 売却のタイミングと手続きの優先順位
- 成功事例やこれまでの対応実績（不動産絡みの案件経験の有無）

相談のポイント
- 初回相談が無料であれば、資料を持ち込み具体的な数字で診断してもらう
- 費用は必ず見積りをもらう。着手金・報酬・成功報酬の内訳を確認
- 複数の弁護士事務所で相見積りをとり、説明のわかりやすさや信頼感で選ぶのが良い

まとめ：最短で動くべき優先順位（実務的な流れ）

1. まず書類を揃えて無料相談を受ける（債権残高・住宅ローン・査定）
2. 弁護士と「売却」か「住宅を残す」かの現実的シミュレーションを作る
3. 売却が有利なら、不動産会社と価格交渉→清算→必要なら残債の整理
4. 売却しても残る債務がある・返済継続が困難なら、個人再生か自己破産を検討
5. すぐ差押えなどのアクションが予想される場合は速やかに弁護士に依頼（受任通知で対応を止められることが多い）

最後に。あなたのケースは数字と事情で最適解が変わります。無料相談で「現実的な選択肢と費用の実見積り」を受け、早めに行動することで結果は大きく変わります。まずは弁護士の無料相談を使って、正確な現状把握と安全な方向性を確定してください。

相談の際に私たちが特におすすめするポイント：
- 不動産に精通した弁護士（住宅ローンや抵当権処理の経験が豊富）
- 費用が明確で説明が納得できる事務所
- 最初の相談で具体的なシミュレーション（売却後の手取り・再生後の返済額等）を示してくれること

行動が遅れるほど選択肢が狭くなります。まずは無料相談で現状を見せることから始めましょう。

1. 債務整理と不動産売却の基本と全体像 — まずは全体図をつかもう

ここでは「債務整理」と「不動産売却」がどう関連するか、全体像をわかりやすく説明します。用語解説、手続きの流れ、費用・税務面のポイントまでカバーします。

1-1. 債務整理と不動産売却の関係性を俯瞰する

債務整理は借金返済の負担を減らす法的・私的手段の総称で、任意整理・個人再生・自己破産などがあります。不動産売却は、住宅ローンなどの債務を整理する際の主要な手段です。住宅ローンの残債がある場合、抵当権（担保権）が設定されているので、売却して得た代金はまず債権者に配分されます。ポイントは「売却で得た金額が残債をどれだけカバーするか」で、ここで選択肢が分かれます（任意売却で残債の一部減額交渉ができるか、個人再生で住宅ローンを扱えるか、など）。

1-2. 主な選択肢の全体像（任意売却、競売、自己破産、個人再生）

- 任意売却：債権者（銀行など）と合意して市場で売る。競売より高く売れる可能性が高く、残債の交渉が可能。居住期間の調整がしやすいのが利点。
- 競売（強制競売）：裁判所を通じて強制的に売却される。売却価格は市場価格より低くなる傾向があり、居住継続は困難になることが多い。
- 個人再生：住宅ローン特則を使えば自宅を残しつつ他の借金を大幅に減額できる場合がある（ただしローンは原則継続）。再生計画の成立が条件。
- 自己破産：一定の財産（例：高額な自動車）は換価されるが、住宅ローンで抵当権が付いている場合は住宅は処分の対象になりうる。免責決定で残債は免除されるが、住宅の扱いは要注意。

1-3. 不動産評価額と市場動向の読み方

不動産の「評価額」は査定（市場査定）と路線価・固定資産評価額など複数指標があります。任意売却では不動産仲介会社が市場価格での販売可能性を判断します。エリア別の需給（都心部は流動性が高い、地方は買手が限られる）や築年数、リフォームの必要性が価格に直結します。例えば東京都23区と地方都市では売却期間や価格の下落幅が違うため、早期売却が有利か、待って流通改善を狙うかは地域特性で判断します。

1-4. 抵当権・担保権の仕組みと債権者の手続きの流れ

住宅ローンの多くは抵当権設定で借入れされます。抵当権がある限り、ローンの返済が滞れば債権者は「期限の利益の喪失」→「競売申立て」へ移行できます。任意売却では債権者に対して「売却代金で抵当権消滅（金銭を弁済）」あるいは「残債の一部免除や分割払いの合意」を求めます。債権者は金融機関、保証会社、カード会社など複数いる場合もあり、関係者の取りまとめが重要です。

1-5. 税務・諸費用・手続き費用の基本ポイント

売却時には仲介手数料、不動産譲渡に伴う登記費用、清算金（ローン繰上返済手数料等）、譲渡所得税（該当する場合）などがかかります。譲渡所得税は売却益が出た場合に課税され、所有期間が5年超で税率が低くなる仕組み（長期譲渡）がありますが、多くの場合は住宅売却で損失や残債処理となり譲渡益は発生しにくいです。税務は複雑なので税理士に確認するのが安全です。

1-6. よくある誤解と現実のギャップを解く

「売ればすべて解決する」わけではありません。売却しても残債が残るケース（オーバーローン）では、残った債務をどう扱うかが問題です。また「任意売却＝すぐに住めなくなる」わけではなく、債権者との交渉次第で一定期間住めることもあります。反対に「自己破産すれば全ての手続きが無料」というわけでもなく、手続き費用や引越し費用、生活再建のコストは発生します。

1-7. 実務で押さえるべき初期準備（必要書類、連絡先、相談窓口）

初動で必要なのは以下：
- 住民票、登記簿謄本（登記事項証明書）、ローン契約書、返済履歴、固定資産税納税通知書
- 債務一覧（債権者名、残高、保証会社の有無）
- 相談先リスト：法テラス（日本司法支援センター）、地方の弁護士会、司法書士会、不動産仲介の大手（例：三井不動産リアルティ、住友不動産販売）など
早めに資料を揃えて相談窓口に行くと、選択肢が広がります。私も相談時に書類が揃っているケースは進行が早かったと感じます。

2. ケース別の解決パターンと選択肢 — 自分に合う道を選ぶための実務的指針

実際にどう選ぶかは、住宅ローンの残高、他の借金の有無、収入の見通し、家族構成、住み続けたいかどうかで決まります。ここでは代表的なケースに沿って実務的に解説します。

2-1. 任意整理と不動産売却の組み合わせの実務

任意整理は債権者と直接交渉して利息カットや分割の条件変更をする手続きです。任意整理自体は原則として担保がついた借金（住宅ローン等）には適用されず、担保付債務は別途処理する必要があります。よくあるパターンは「任意整理でカードローン等の無担保債務を整理しつつ、住宅は任意売却で処理する」ケース。任意売却で得た金額がローン残高を完全にカバーできない場合、残債については任意整理の交渉対象にすることもあります。

2-2. 住宅ローンが残る場合の任意売却の進め方

住宅ローンが残っている状態で市場で売却する際は、まずローンを抱える債権者（銀行等）に任意売却の許可を得る必要があります。流れは一般的に：
1. 不動産仲介会社と価格査定・売却計画策定
2. 債権者に任意売却の申し入れ・売却価格の提示
3. 債権者の同意（抵当権抹消のために売却代金で弁済する合意）
4. 売却後の残債処理（残債がある場合は交渉・分割等）
この段取りで重要なのは、仲介会社と弁護士（または司法書士）を早めに巻き込むこと。私が関わった案件でも、仲介だけ委託して債権者との交渉を怠ると競売に移行した例を見ています。

2-3. 自己破産・個人再生との関係性と居住の取扱い

- 個人再生（住宅ローン特則）：住宅ローンは原則として従来どおり返済を継続する扱いで、自宅を残しつつ他の借金を大幅に圧縮できます。住宅ローンの支払いが続けられる収入見込みがある場合、有力な選択肢です。
- 自己破産：手続きにより免責が認められれば多くの債務は免除されますが、抵当権が付いている不動産は債権者の同意次第では処分対象になります。居住を守れるかどうかはケースバイケースで、代替住居や生活再建の計画が必要です。

2-4. 競売を回避するための事前対策と交渉ポイント

競売に進む前にできることは多いです。ポイントは「情報の囲い込み」と「債権者との交渉」です。具体的には：
- 早期に弁護士や司法書士に相談して債務全体を整理
- 任意売却の実行（市場での売却を目指す）
- 債務のリスケジュール（返済猶予）の申し入れ
- 補助資金や支援制度の活用（法テラスの相談など）
債権者は最終的に回収率を重視します。競売で低価格で落ちるより任意売却で高く回収できるなら、債権者も同意しやすいのが実際です。

2-5. 早期売却のメリット・デメリットとタイミング

早期売却のメリット：競売リスクを下げられる／相場の高いうちに売れる可能性／心理的負担が減る。デメリット：短期間で売ると価格が市場相場より下がることがある／引越しの準備期間が短くなる。タイミングは地域の需給、ローンの滞納状況、競売申立ての有無で判断します。個人的には「競売申立てが出る前に動く」ことをお勧めしています。

2-6. 実務ケーススタディ（匿名化した実例の要点と教訓）

事例A：都内の30代個人、住宅ローン残債1,800万円、返済滞納→早期に任意売却を選択。仲介で市場価格に近い金額で売れ、残債の一部（約200万円）は分割で合意。教訓：早期相談で選択肢を確保。
事例B：地方の50代、返済困難で放置→競売申立てになり、売却価格が市場の6割程度に。居住継続不可。教訓：放置は最悪の結果に。
（上記はいずれも匿名化した実例で、個別の状況によって結果は変わります）

2-7. 不動産の追加修繕・価値向上の現実的な判断

リフォームや修繕で価格が上がるケースもありますが、費用対効果を検討する必要があります。築年数が古く需要が低い地域では大掛かりな修繕は回収できないことが多いです。小規模なクロス張替えやハウスクリーニングは効果が高いことが多く、仲介会社と相談して費用対効果の高い改善を検討しましょう。

3. 実務ステップと専門家の活用 — 手続きの流れと頼れるプロの選び方

ここでは「誰に何を頼むか」「依頼すべきタイミング」「費用の目安」など、現場で役立つ具体的ノウハウを紹介します。

3-1. 弁護士 vs 司法書士の役割と依頼の目安

- 弁護士：債務整理（任意整理・個人再生・自己破産）全般の代理、債権者との交渉、裁判手続きの代理が可能。複雑な債務整理や多額の債務がある場合は弁護士が第一選択。
- 司法書士：比較的簡易な登記手続きや債務関係の書類作成、簡裁訴訟（140万円以下）などの代理。司法書士が任意売却の登記や抵当権抹消の手続きで力を発揮します。
依頼の目安：借入総額が大きく裁判所手続きが必要なら弁護士。登記や書類手続き中心なら司法書士。

3-2. 法テラス（日本司法支援センター）の活用法と受けられる支援

法テラスは収入基準を満たせば法律相談や弁護士費用の立替、無料相談が利用できる公的窓口です。弁護士費用を分割で立替えてもらえるケースもあるため、資金が不安な場合はまず法テラスの窓口で相談してみると良いでしょう。私も相談経験がありますが、初期相談で状況把握と利用可能な支援が分かるだけでも心強いです。

3-3. 債権者との交渉準備と、交渉のコツ（書面・記録・証拠の整え方）

準備が交渉の成否を決めます。用意するもの：
- 借入残高の明細、債権者名、保証会社の有無
- 所得証明（源泉徴収票、確定申告書）、家計の収支表
- 不動産の査定書、固定資産税納税通知書
交渉のコツ：冷静に事実を示す、書面で提案する、交渉履歴は必ず記録（メール・書面保存）。弁護士を仲介に入れると金融機関は正式に対応しやすくなります。

3-4. 不動産業者の選び方と具体的な選定基準（実務的な比較ポイント）

選定のポイント：
- 任意売却の経験があるか（案件実績）
- 地域に強いか（エリアの売却成功率）
- 販売スキル（写真撮影、広告、ネット掲載力）
- 手数料と成果報酬の明確性
大手仲介（例：三井不動産リアルティ、住友不動産販売）は広告力とブランドが強み。任意売却専門の小規模事務所は債権者交渉に強いケースがあるので、両方を比較するのが得策です。

3-5. 売却準備の実務リスト（必要書類、現状維持・修繕の判断、広告準備）

必須書類：
- 登記事項証明書、固定資産税納税通知書
- 住宅ローン残高証明、契約書
- 図面（間取り）、鍵、重要事項説明書等
準備行動：
- 清掃・簡易補修（費用対効果の高い箇所優先）
- 写真撮影（プロに依頼すると印象が大きく違う）
- 販売戦略（価格・公開期間・内覧対応の方針）
私の経験では、内覧時の第一印象で買い手の関心は大きく変わります。清掃と明るい写真は低コストで効果的です。

3-6. 実務体験談と私の教訓（体験談を交えた現場のリアル）

私が関わった案件の教訓：相談が早いほど選択肢は増える。特に「競売申立てがされる前」に任意売却の申し入れを行うと、交渉の余地が大きく、結果的に売却価格も有利になるケースが多いです。また、専門家を一人だけではなく「弁護士＋不動産仲介＋税理士」でチームを組むと手続きがスムーズになります。

3-7. 具体的な固有名詞を含む実務リファレンス

- 不動産仲介（例）：三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル
- 法律窓口：法テラス（日本司法支援センター）
- 弁護士会・司法書士会の各地域窓口（各都道府県）
これらは相談の起点として有力です。どこに相談するか迷ったら、まず法テラスか地域の弁護士会の無料相談を利用しましょう。

4. よくある質問と誤解を解くセクション — Q&Aで短時間に確認

最後に、読者が疑問に感じやすいポイントをQ&A形式で整理します。ここを読めばよくある不安が解消するはずです。

4-1. 不動産を売れば必ず債務が減るのか？現実の仕組みを解説

売却すれば確かに手元に現金が入り債務は減りますが、売却代金がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、残った差額は債務として残ります。その残債をどう扱うか（任意整理、自己破産、個人再生など）は別途考える必要があります。重要なのは「売却だけで完結するか」を売却前に見積もることです。

4-2. 任意売却と競売の違い、それぞれのメリット・デメリット

- 任意売却のメリット：相場に近い価格で売れる可能性／引越し準備の猶予が取れる／債権者と交渉可能
デメリット：債権者の同意が必要／手続きに時間がかかる場合がある
- 競売のメリット：債権者にとって手続きが迅速／債権者主導で進む
デメリット：売却価格が低くなりやすい／居住継続が難しい
実務的には「任意売却で競売を回避する」ことを目指すのが多くの弁護士や不動産業者の方針です。

4-3. 税務上の影響（譲渡所得税、控除の有無、税務申告の要否）

譲渡所得税は売却で利益が出た場合に課税されます。自宅を売却して利益が出た場合、一定の特例（居住用財産の3000万円の特別控除など）が適用できることがありますが、債務整理や任意売却の状況では適用可否が変わるケースがあります。税務は個別性が高いため、税理士との確認が重要です。

4-4. 手続きの期間の目安と地域差

任意売却は仲介期間や交渉期間を含めて数ヶ月かかることが一般的です。競売に移行すると、競売の申立て→現地調査→入札という流れでさらに数ヶ月〜1年程度かかることがあります。都市部は買い手がつきやすく短期間での売却が期待できますが、地方は買手が限定されるため時間がかかることが多いです。

4-5. 居住継続の可否と引越し・仮住まいの選択肢

任意売却では債権者との合意で引越し猶予を得られることがあります。一方、競売では落札後の手続きで居住継続が困難になることが多いです。仮住まいの選択肢としては、公営住宅、UR賃貸、民間賃貸、親族宅への一時滞在などがあります。早めに住居計画を立てることが重要です。

4-6. 相談先の実務的リスト（法テラス、弁護士・司法書士、税理士）

相談先の優先順：
1. 法テラス（資金的に不安がある場合の窓口）
2. 弁護士（債務整理・交渉の中心）
3. 不動産仲介（任意売却の査定と販売計画）
4. 司法書士（登記手続き・登記事項の整理）
5. 税理士（譲渡所得や税務申告）
これらの窓口を組み合わせてチームを作るのが実務的に有効です。

まとめ — 今すぐやるべきことと私からの一言

ここまで読んでいただきありがとうございます。最後に「今すぐやるべきこと」リストと、私の個人的アドバイスを簡単にまとめます。

すぐやるべきこと（優先順位順）
1. 書類をそろえる（ローン残高証明、登記簿、収入証明、固定資産税通知書）
2. 法テラスや弁護士会の無料相談で現状把握
3. 不動産の簡易査定を数社でとる（大手＋任意売却経験のある会社）
4. 債権者に現状を説明する（※弁護士を入れると進めやすい）
5. 税理士に税務上のリスクを確認

私の一言：借金と不動産の問題は辛抱して隠しても解決しません。早めに一歩踏み出して相談することで、選べる道が圧倒的に増えます。感情的にならず、資料を揃え、専門家に相談すること。これが何より重要です。迷ったらまず法テラスやお住まいの弁護士会の相談窓口に連絡してみてください。あなたの状況に合う現実的な選択肢が、必ず見つかります。

参考・出典（本文中では表示していない外部情報源）
- 日本司法支援センター（法テラス）公式サイト: https://www.houterasu.or.jp
- 裁判所（民事執行・競売手続き）: https://www.courts.go.jp
- 国税庁（譲渡所得・住宅売却に関する税務）: https://www.nta.go.jp
- 三井不動産リアルティ公式サイト: https://www.rehouse.co.jp
- 住友不動産販売（すまいの窓口）公式サイト: https://www.stepon.co.jp
- 日本弁護士連合会・各地弁護士会の相談窓口情報: https://www.nichibenren.or.jp

（注）本文は一般的な情報提供を目的としており、具体的な法的判断が必要な場合は弁護士や税理士等の専門家に個別相談してください。