この記事を読むことで分かるメリットと結論

結論から言うと、個人再生で最も重要なのは「清算価値」がどれくらいかを正しく把握することです。清算価値が低ければ自宅を残しやすく、高ければ換価（売却）や追加準備が必要になります。本記事を読めば、清算価値の定義と不動産評価の基本、公的データ（公示地価・路線価・固定資産税評価額）をどう使うか、任意売却と競売の違いや実務手続き、申立てにかかる費用感と専門家の選び方まで、実践的に理解できます。複数ケースの判断ポイントも用意しているので、自分の状況で次に何をすべきかが見えてきます。

個人再生 × 清算価値 × 不動産 — まず何を確認すべきか、費用とシミュレーション、弁護士無料相談のすすめ

個人再生を検討中で「清算価値（＝清算したときに債権者に回る金額）」と不動産の関係が気になる方向けに、わかりやすく整理しました。最初に知っておきたいポイント、そのあとで具体的なシミュレーション例、任意整理・自己破産との違い、弁護士選びのコツと無料相談で用意すべき資料まで順に説明します。

注意：各数値はあくまでイメージの例です。最終的な判断や計算は、専門家（弁護士・不動産業者）に確認してください。

1) 基本の整理：個人再生と「清算価値（清算した場合の回収見込み）」とは

- 個人再生は裁判所を使って借金の一部（または一定額）を支払う計画を認めてもらう手続きです。一定の条件を満たせば借金を大幅に減らせることがあります。
- 「清算価値」とは、もし破産などで資産を売却して債権者に配当するならば得られるであろう金額のこと。個人再生では、この清算価値分は債権者に支払う（保障する）必要があるのが原則です。つまり、所有不動産の処分で得られるであろう純利益（＝実際に手元に残るであろう金額）が最低返済額の一部になる可能性があります。
- 不動産に抵当権（住宅ローンなどの担保）がある場合、まず抵当権者が優先して残高を回収するので、抵当権を差し引いた「正味の持分（＝エクイティ）」が清算価値に影響します。

2) 不動産の「清算価値」をざっくり自分で見積もる方法（手順）

1. 不動産の「市場価格（売却想定額）」を把握する
- 不動産仲介での査定（概算）を参考にします。

2. 売却時にかかる費用を差し引く
- 仲介手数料（一般的には売買価格×3%程度＋定額部分などが目安）、登記費用、譲渡に伴う税や手続費用、リフォーム費用など。合計で数十万円～数百万円になることが多いです。

3. 抵当権（住宅ローン等）の残高を差し引く
- 抵当権がある場合、売却金からまずローン残高が返済されます。

4. 結果：市場価格 − 売却費用 − 抵当残高 ＝ 「正味のエクイティ（≒清算価値の候補）」
- マイナスなら実質的に清算価値はゼロ（売却しても債権者に配当できない）と理解します。

例）シンプルな数値例（仮定）
- 市場価値：1,000万円
- 売却費用：36万円（仲介手数料など概算）＋20万円（その他）＝56万円
- 住宅ローン残高：700万円
→ 正味エクイティ＝1,000 − 700 − 56 ＝ 244万円
→ この244万円が、清算価値（最低弁済の基準額）に影響する可能性がある、というイメージです。

3) 具体的なシミュレーション例（イメージ）

前提（共通）
- 無担保債務：500万円
- 期間：3年（36ヶ月）で支払うケース想定（実際は5年などもあり）

A. 不動産を売却するケース（上の例）
- 清算価値（エクイティ）＝244万円 → これが最低返済額の下限になる可能性があります。
- 244万円を36回で分割 → 月々約67,800円（244万 ÷ 36）。
- 500万円の債務を244万円に圧縮できれば、残る資金で生活再建がしやすくなる。

B. 不動産にほとんどエクイティがない・ローン残高大で売却しても配当がほぼゼロの場合
- 清算価値＝0円に近い → 再生計画は収入や家計から算出された返済原資で決まる。
- 月々の返済負担は収入と生活費の差分で決まる（例：5万円／月など、具体的金額は個別計算）。

C. 家を残したい場合（住宅ローン特則を使える場合）
- 住宅ローン特則を利用すると、原則として住宅ローンに基づく債務は再生計画の対象から外し、ローンは従来どおり債権者へ支払いを継続する条件で自宅を残せる制度があります（手続き上の要件あり）。
- この場合、清算価値に算入される自宅のエクイティ扱いが変わるため、無担保債務の最低弁済額が小さくなる場合があります。

（注）上の数値はあくまで計算例です。実際は裁判所の審査、債権者集会、収入や家計の審査などによって金額・期間が決まります。

4) 個人再生と他の債務整理手段の比較（選び方のポイント）

- 任意整理（裁判外で債権者と交渉）
- メリット：裁判所を通さないため手続きが比較的軽い。将来利息のカットや分割交渉がしやすい。
- デメリット：債権者の同意が必要。元本そのものを大幅に減らすのは難しい。担保付債務（住宅ローン）は原則そのまま。

- 個人再生（今回の主対象）
- メリット：一定条件で大幅に借金を圧縮できる。住宅ローン特則を使えば自宅を残しつつ他の借金を整理できる可能性あり。
- デメリット：清算価値の保障が必要。手続きは裁判所を介するため書類整備や時間が必要。信用情報への記録が残る（一定期間）。

- 自己破産（破産手続）
- メリット：原則として大部分の債務が免責（ゼロ）になる。
- デメリット：財産処分（一定の財産は換価処分される）、資格制限（職業制限が一部あり得る場面）、自宅を失うケースもある。

選び方の考え方（要点）
- 自宅を残したい → 個人再生（住宅ローン特則）が第一選択肢になり得る。
- 財産を手放してでも債務をゼロにしたい → 自己破産を検討。
- 収入や返済能力に余裕がある、元本は残したくないが利息カットで十分 → 任意整理をまず検討。

5) 弁護士（または司法書士）への無料相談をおすすめする理由と、相談時に聞くべきこと

なぜ無料相談を使うべきか
- 個別の「清算価値」の算定は、不動産の査定やローン残高、税金や手数料を踏まえて計算する必要があり、一般論だけでは最終判断できません。
- 客観的な見通し（どの手続きが最も合理的か、費用負担や手続きの期間）を早い段階で把握すると、その後の行動がスムーズになります。多くの法律事務所は初回無料相談を実施しているため、まず相談して判断材料を集めましょう。

相談時に必ず聞くこと（チェックリスト）
- あなたのケースで「個人再生」が適切か？（理由含め）
- 不動産を残す場合の条件（住宅ローン特則の可否、ローン継続の可否）
- 清算価値の具体的な見積り方法と想定額（事務所で査定可能か）
- 予想される弁護士費用（着手金、報酬、実費）と支払い方法（分割可否）
- 手続にかかる期間、裁判所での手続きの流れ、必要書類一覧
- 過去の同種案件の扱い経験（類似ケースの対応実績）

事前に用意する書類（持参／送付）
- 借入先一覧と残高（取引履歴や請求書）
- 不動産の権利証・登記簿謄本（全部事項証明書）または不動産の査定書があれば尚良し
- 住宅ローンの残高証明書（金融機関の取引明細）
- 源泉徴収票、給与明細、家計の収支表、預金通帳の写し等の収入・支出証拠
- 保険、年金証書、その他の財産に関する資料

（注）無料相談の際は同じ事務所に複数回行くと、最初の説明で核心ポイントが得られます。別事務所でも相談して比較するのが安心です。

6) 弁護士費用や裁判所費用の考え方（目安の提示と注意点）

- 弁護士費用は事務所ごとに差があります。着手金＋報酬（成功報酬）＋実費（裁判所提出費用、郵送料、専門家報酬など）という内訳が一般的です。
- 事務所によっては「個人再生一括固定料金」とする場合や、分割払いに対応するところもあります。
- 数字は事務所・難易度によって大きく変わるため、相談時に見積り明細を出してもらい、比較してください。見積りは書面で受け取ることをおすすめします。

（重要）具体的な金額提示は事務所ごとに差があるため、ここでは例示的な仮定にとどめます。実際の金額は必ず相談して確認してください。

7) 弁護士・事務所の選び方（実務的なチェックポイント）

- 「個人再生」の取扱実績（件数、裁判所対応の経験）を確認。
- 不動産の扱い（住宅ローン特則や抵当権処理）の経験があるか。
- 費用の内訳が明確であるか（着手金、報酬、実費）。見積りは書面で。
- 連絡の取りやすさ、説明のわかりやすさ（専門用語を噛み砕いて説明してくれるか）。
- 手続き後のフォロー（返済中の相談、債権者対応など）をしてくれるか。
- 相談は複数の事務所で比較する。無料相談を活用して対応の違いを体感すること。

8) 最後に（今やるべき具体的アクション）

1. 借入一覧と、不動産の基本情報（査定額の概算・ローン残高）を整理する。
2. 無料相談を2～3事務所で受け、清算価値の想定と個人再生が有利かを確認する。
3. 弁護士の見積りを取得して比較。支払方法や期間も確認する。
4. 決めたら早めに手続きを開始することで、債権者への催促停止などのメリットがあります。

相談時の最初の一歩として、上の「相談時に必ず聞くこと」リストを持参すると、効率よく情報が得られます。

もしよければ、あなたの状況（不動産の市場価値、ローン残高、無担保債務の総額、毎月の収入と支出の簡単な内訳）を教えてください。簡易的な清算価値の試算や、どの手続きが向きそうかの見通しを一緒に組み立てます。

1. 基本理解：個人再生と清算価値の基礎を押さえる

まず大事なのは言葉の定義です。ここで整理すると、以後の判断がぐっと楽になります。

1-1. 個人再生とは？どんなときに検討するべきか

個人再生は、借金全体ではなく返済可能な範囲で「再生計画」を立て、残りの債務を減額してもらう手続きです。主に住宅ローン以外の債務を圧縮して、住宅ローン特則を使えば住まいを守りながら返済を続けられます。小規模個人再生や給与所得者等再生といった類型があり、収入と支出の見込みで計画を立てます。破産と違い職業制限がなく、財産の一部（特に住宅）を維持できる可能性があるため、住宅を残したい人に向きます。

1-2. 清算価値とは何か？不動産における意味

清算価値とは、債務者が破産や債務整理で財産を換価した場合に債権者に分配できる「純換価価値」のことを指します。具体的には不動産の時価から、売却にかかる費用（仲介手数料、リフォーム費用、税金、抵当権処理費用等）と優先的に弁済される債務（抵当権があればそれを差し引く）を差し引いた残りです。市価（市場価値＝売れる価格）と清算価値は似ていますが、清算価値は「即時換価した場合の実質的に手元に残る金額」を重視します。

1-3. 不動産の清算価値と市場価値の違い

市場価値（売却可能価格）は、通常の仲介で時間をかけて売れば得られる価格を意味します。一方、清算価値は「短期で換価したときに見込める金額」に近く、任意売却でも競売（公売）でも実際に手に入る金額は市場価値より低くなることが一般的です。例えば同じ物件でも、通常の仲介で売れれば2,500万円、急ぎの任意売却で2,200万円、競売で1,800万円になるなど、換価の方法で差が出ます（差は地域や物件、時期で大きく変わります）。

1-4. 対象不動産の扱い方（自宅か投資用か、共有名義の扱い）

自宅（居住用）か投資用かで戦略が変わります。居住用は住宅ローン特則で残しやすい反面、清算価値が大きいと再生計画で換価が前提になることも。共有名義や相続登記前の物件は、他の共有者の同意や相続手続きが必要になり、清算価値の算定が複雑になります。抵当権や根抵当権が設定されている場合は、まずその債権がどの程度かを確認することが優先です。

1-5. 清算価値が返済計画に与える影響

個人再生では、返済計画（再生計画）作成時に清算価値の大きさが条件になります。たとえば「清算価値以上を債権者に分配しなければならない」という原則が適用される場合、清算価値が高ければ再生計画での減額幅が小さくなります。逆に清算価値が小さいなら、より多くの債務が減額できる余地があります。ここで重要なのは、裁判所や管財人、債権者がどの評価を採用するかで結論が変わる点で、複数の評価根拠を用意しておくのが実務上のコツです。

1-6. 実務で押さえるポイント（注意点・誤解の多い点）

よくある誤解は「時価＝清算価値」と考えることです。また、固定資産税評価額がそのまま換価されるわけでもありません。重要なのは「抵当権の有無」「換価にかかる実費」「市場の流動性」です。さらに、評価には公的指標（公示地価・路線価・固定資産税評価額）と実勢価格（近隣成約事例）を組み合わせる必要があります。早めに弁護士や不動産鑑定士に相談して評価方法を確認しましょう。

2. 清算価値の評価方法と実務

ここでは実務で使う具体的手順と数値の見方を説明します。評価は「複数の根拠」を持つことが信頼性を上げます。

2-1. 清算価値の評価の基本フレーム

評価は大きく三段階で行います。
1) 公的評価の確認（公示地価・路線価・固定資産税評価額）
2) 市場評価（近隣の成約事例、仲介での査定額）
3) 実際に換価した場合のネット想定額（市場評価から仲介手数料・譲渡税・リフォーム費用・引渡し費用を差し引く）
このフレームで複数の数字を出し、最終的な清算価値のレンジを決めます。

2-2. 不動産評価の主要な基準（公示地価・路線価・固定資産税評価額）

- 公示地価：国土交通省が公表。取引の指標として使われ、市場動向を反映します。
- 路線価（国税庁公表）：相続税・贈与税の評価基準であり、路線価を基準に評価額を計算することがあります。
- 固定資産税評価額：市区町村が固定資産税計算用に評価した額で、実務上は目安として使います。
これらはそれぞれ役割が違うので、清算価値を出す際は「補助的根拠」として併用します。

2-3. 任意売却と競売の違いによる清算価値の動き

任意売却は債務者と債権者（銀行等）・不動産業者が合意して売却する方法で、通常の仲介に近い価格が期待できます。一方、競売（公売）は裁判所手続きで買主が入札する形のため、相場より低く落札されることが多いです。一般的傾向として、競売価格は市場価格の60～80%程度になるケースもあります（物件や地域差あり）。したがって、任意売却で手続きを進められるかが清算価値を高く保つ鍵になります。

2-4. 評価方法の実務手順（不動産会社・鑑定士の活用、資料準備のコツ）

1) まず登記簿謄本（登記事項証明書）で所有権・抵当権・根抵当権の状況を確認。
2) 固定資産評価通知書で評価額を確認。
3) 近隣の成約事例（不動産仲介会社のレポート）を取得し、流通価格感を把握。
4) 必要に応じて不動産鑑定士による「鑑定評価書」を依頼。鑑定は費用がかかるが裁判所に示す際の信頼性は高い。
5) 任意売却を目指す場合は複数の仲介業者による査定を比較し、条件交渉する。
書類は早めに揃えておくと、申立て時や弁護士との打ち合わせがスムーズになります。

2-5. 清算価値を左右する要因（立地、建物の状態、ローン残高、抵当権）

- 立地：駅距離や生活利便性は価格に直結。地方の過疎地では流動性が低く清算価値が下がりやすい。
- 建物の状態：築年数やメンテ履歴、耐震性、修繕の要/不要で大差が出ます。
- ローン残高：抵当権がある場合、ローン残高が清算価値を大きく圧迫します。
- 権利関係：共有名義や担保複雑な場合、手続きや処分に時間と費用がかかります。
これらを勘案して、ネットで手元に残る金額を見積もることが重要です。

2-6. 評価結果の読み解き方と意思決定のヒント

評価結果はレンジ（幅）で示されることが多いです。見積もり上限＝通常売却想定額、下限＝競売に近い短期換価想定額として考え、再生計画では「保守的（低め）」な数字を使って交渉したほうが安心です。複数の評価を持っていると、債権者や裁判所に説得力のある説明ができます。

3. 個人再生と清算価値の関係性を深掘り

ここでは法的側面と実務判断を結びつけて解説します。

3-1. 申立て要件と清算価値の関係

個人再生の要件には、主に支払不能の状態（継続的または将来見込みの返済不足）や再生計画を履行できる見込みが必要です。清算価値の水準が高い場合、裁判所は「破産した方が債権者の回収が大きくなるのでは」と判断する可能性があり、その結果再生ではなく破産が検討されることがあります。だからこそ申立て時には、清算価値が低いことを示す根拠（補修費用の見積り、競売での想定落札率など）を用意することが有効です。

3-2. 清算価値が高い場合の対応（建物・土地の活用、任意売却の選択肢）

清算価値が高い＝換価すれば債権者に還元できる余地がある場合は、以下の選択肢があります。
- 任意売却で売って債務弁済に充てる
- 売却による手取りで再生計画を組む（他資産で減額を図る）
- 住宅ローン特則を使いつつ、他の資産で清算価値合致の説明を行う
重要なのは「自宅を残すのか」「換価して債務軽減を優先するのか」を家族と含めて慎重に判断することです。

3-3. 清算価値が低下するリスクと回避策

清算価値は市場の変動や建物劣化で下がります。回避策としては、早期に査定・売却の選択肢を探る、短期的に必要なリフォームは最小限に留める、任意売却の交渉を早めに始める、共有名義者や相続関係の整理を進める、などがあります。将来的な下落が予想される地域なら、早めの行動が有利になることがあります。

3-4. 債権者との交渉のポイント（減額、換価の順序、担保の扱い）

交渉では「再生計画でどのくらい弁済できるか」「清算価値をどの算定根拠で認めるか」が争点になります。債権者は最大回収を望むため、鑑定評価書や成約事例で合理的に説明する必要があります。担保付き債権（抵当権）がある物件は、その優先弁済分をまず差し引くこと、換価の順序（まず任意売却で優先的に処分するのか、裁判所に任せるのか）が交渉の肝です。

3-5. 手続きの流れと実務での留意点（申立てのステップ、必要書類、費用の目安）

一般的な流れは次の通りです。
1) 弁護士と面談し方針を決定（自宅維持 or 換価）
2) 必要書類準備（戸籍、住民票、源泉徴収票、給与明細、登記簿、固定資産税評価額、借入明細など）
3) 再生手続き申立て（地方裁判所へ）
4) 再生計画案の作成・提出、債権者集会（必要に応じて）
5) 裁判所の認可決定→履行
費用は弁護士費用（着手金・報酬）が中心で、相場は事務所によりますが、次節で具体的に触れます。

3-6. 専門家の活用と費用感（弁護士・司法書士・鑑定士）

- 弁護士：法律手続き全体と債権者交渉、再生計画の作成を担当。費用は着手金＋成功報酬で、一般例として着手30～50万円、成功報酬は数十万円～が相場（事務所差あり）。
- 司法書士：登記や一部書類作成の支援。手続きの範囲に限界があるため、弁護士と連携するケースが多い。
- 不動産鑑定士：鑑定評価書を作成し、裁判所や債権者への説得力を高める。鑑定費用は案件規模で変わるが数十万円～となることが多い。
費用はケースによって総額で数十万～数百万円のレンジになることがあり、事前に見積りを取ることが重要です。

4. ケース別の判断ポイント

ここでは「自宅を残す」「投資物件処分」「相続が絡む」など代表的ケースごとに実務的な判断ポイントを示します。

4-1. 自宅を守りたいケース：住宅ローン特則と清算価値の兼ね合い

自宅を守るには住宅ローン特則の活用が基本です。特則を使えば住宅ローン債権は原則そのまま残して返済を継続でき、他の債務を圧縮できます。ただし、清算価値が高く、換価した方が債権者の回収が大きくなると裁判所が判断すると、特則の適用が複雑になることがあります。対策としては、鑑定による清算価値の下方推定や、任意売却でより高い回収を狙うか、家族の協力で一時的な資金を用意するなどの選択肢を検討します。

4-2. 投資用不動産の処分を進めるケース：複数物件の換価戦略

複数物件を持つ事業者や個人では、どの物件を先に換価するかが鍵です。税負担（譲渡所得税）、ローン残高、流動性、将来の収益性を比較して優先順位を決めます。たとえば流動性の低い郊外物件は早めに処分して現金化し、都市部の収益物件は賃料収入で再生計画を組む、といった柔軟な戦略が取られます。

4-3. 相続物件が関与するケース：共有名義と清算価値の整理

相続物件は遺産分割や名義整理が済んでいないと個人再生での評価が不透明になります。共有名義の解消や相続人間の合意形成が必要になり、それによって処分の可否や回収見込みが大きく変わります。場合によっては相続手続きを先に進めてから再生手続きを行う方が合理的なこともあります。

4-4. 高値安定期と低下期の判断：市場状況の見極め方

市況が良ければ任意売却で高値を狙えますが、下落トレンドでは早めの換価が得策なこともあります。判断基準は近隣の成約事例の推移、需給バランス（空き家率、人口動向）、金利水準などです。市場が不安定なときは、複数の不動産会社に査定を取って平均的な見込みを出すのが実務的です。

4-5. 手続き費用を抑える工夫（弁護士費用の目安、費用対効果）

費用を抑えるコツは、初動で無料相談や法テラスの利用を検討すること、複数の弁護士事務所で見積り比較すること、必要書類を自前で揃えて手続き時間を短縮することです。ただし「安かろう悪かろう」では意味がないため、費用だけでなく担当経験や対応の丁寧さで決めるのが費用対効果の高い選び方です。

4-6. 実務上の注意点とよくある誤解

- 「固定資産税評価額が実勢値だ」は誤りです。あくまで税計算用の評価。
- 「裁判所がすべて決める」と思う人がいますが、債権者との交渉や現実的な売却活動が結果に直結します。
- 書類不備で申立てが遅れることがあるため、早めに準備を始めることが重要です。

5. よくある質問（FAQ）と実務のヒント

Q&A形式で具体的な疑問に答えます。実務でよく出る質問を中心にまとめました。

5-1. 清算価値と実際の売却価格の差はどれくらい？

地域や物件によりますが、一般的には「市場価格（仲介想定）＞任意売却価格＞競売落札価格」の順で低下します。競売が市場価格の60～80%程度になるケースが報告されているため、任意売却で競売回避を目指すことで清算価値を引き上げられる可能性が高いです。

5-2. 申立てに必要な書類は何がある？

主なものは：身分証明、住民票、戸籍（必要時）、収入証明（源泉徴収票や給与明細）、銀行通帳の写し、借入先一覧（残高証明）、登記簿謄本、固定資産税評価証明などです。弁護士がリストを用意してくれることが多いので、初回相談時に確認しましょう。

5-3. 費用はどのくらいかかる？分割払いは可能？

弁護士費用・鑑定費用・申立て手数料などがかかります。弁護士費用の相場は事務所によるが数十万円～が目安です。多くの法律事務所は分割払いや支払条件の相談に対応してくれる場合があります。法テラスの支援を利用できるケースもあるため、該当するか確認しましょう。

5-4. 専門家を選ぶポイントは？

- 個人再生の経験が豊富かどうか（過去の取扱件数や方針）
- 不動産評価や任意売却の経験があるか（不動産に強い弁護士・提携業者がいるか）
- 費用の透明性：何にどれだけかかるかを明示してくれるか
- 相性と対応スピード：質問に迅速かつ丁寧に答えてくれるか
面談で複数の事務所を比較すると失敗が少ないです。

5-5. 現実的なケース別の結論と次の一歩

- 自宅を残したい→まず弁護士に相談し、住宅ローン特則を視野に清算価値の低さを示せる根拠（鑑定・見積）を用意する。
- 投資物件を複数持つ→流動性の高い物件から整理し、税と収支を計算して優先順位を決める。
- 相続が絡む→相続手続きの完了を急ぎ、共有関係を整理する。
いずれの場合も「早めの相談」と「複数根拠の用意」が次の一歩になります。

6. 経験談と実務で役立つヒント

私自身、弁護士と同行して個人再生案件の初回面談に立ち会った経験があります（具体名は守秘義務のため出せません）。その中で学んだ実務的なコツをシェアします。

- 早めに登記簿と固定資産税評価証のコピーを用意しておくと、面談がスムーズになります。
- 鑑定を頼むかどうかはケースバイケース。裁判所に提出する際の説得力は増しますが、費用対効果を見極めてください。
- 弁護士事務所は「不動産に強い」かどうかで対応が変わります。不動産業者や鑑定士と連携している事務所を選ぶと任意売却の交渉が有利になりやすいです。
- 家族とのコミュニケーションは重要。特に共有名義物件や居住継続の可否は家族の合意が結果を左右します。
- 私が見たケースでは、任意売却で債権者と合意し、競売を回避できたことで手取り価格が300万円以上改善した事例もあります（地域・物件条件による）。

7. まとめ：何を優先し、次に何をするか

ここまでの要点を改めて整理します。
- 「清算価値」は単なる評価額ではなく、換価して手元に残るネットの金額を意味します。
- 清算価値が個人再生の可否・再生計画の内容に大きく影響します。
- 評価は公的指標（公示地価・路線価・固定資産税評価額）と市場実勢（成約事例・鑑定）を組み合わせて行うのが基本です。
- 任意売却を選べるかどうかで清算価値は大きく変わり得るため、早めの交渉が重要です。
- 弁護士・鑑定士・不動産業者の適切な組み合わせで、最適な再生計画を作ることができます。

まずやるべきこと（チェックリスト）
1) 登記簿謄本と固定資産税評価証を用意する。
2) 弁護士に初回相談を申し込み、方針（自宅維持 or 換価）を決める。
3) 近隣の成約事例を取得し、複数の査定を取る。
4) 任意売却の可否、競売リスクの有無を確認する。
5) 必要に応じて鑑定評価書の見積を取り、費用対効果を検討する。

あなたの状況によって最善策は変わりますが、早めの行動と「複数の評価根拠」を持つことが成功のカギです。まずは必要書類を揃えて、信頼できる弁護士に相談してみませんか？

出典（この記事で参照した主な情報源・参考資料）
- 民事再生法（e-Gov 法令検索）
任意整理 デビットカード｜任意整理後でも安心して使えるデビットカードの選び方と実践ガイド
- 法務省・裁判所の個人再生に関する解説ページ
- 国土交通省 公示地価データ
- 国税庁 路線価に関する情報
- 固定資産税評価に関する各自治体の説明資料
- 日本不動産鑑定士協会連合会の鑑定評価に関するガイドライン
- 法テラス（日本司法支援センター）の債務整理・費用案内
- 弁護士ドットコム等の法律相談・費用に関する事例記事

（注）本文中の費用や比率は地域・時期・事案により変動します。具体的な数字を確かめたい場合は、上記の機関や専門家に直接ご確認ください。